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martes, 20 de enero de 2015

NO COMPRARIA VIVENDA EN COLOMBIA EN 2015

Por: Sebastian Toro




Desde hace un par de años hemos estado del lado de los analistas que creemos que existe una burbuja inmobiliaria en colombia.


Esta burbuja hemos sido recurrentes en decir que NO creíamos que fuera a reventar hasta dentro de algunos años, lo que significa que desde que comenzamos con estos artículos en 2013 y 2014 a hoy pues ya empiezan a pasar un par de años y creemos que ahora si estamos cerca del fin de la burbuja.


 Aun no vemos los sintomas de que reventara pronto, pero creemos que es un pésimo momento para comprar vivienda, es decir, aun no vemos el riesgo inminente de caída, pero cuando se compra vivienda se hace normalmente con créditos a 10 o 15 años, asi que el panorama no es a 6 meses si no algunos años por lo que se debe evaluar es que pasara y no que paso el año anterior.


No compraríamos vivienda en este momento porque tenemos malas expectativas con la economía en los próximos años, porque consideramos que la vivienda esta sobrevalorada, porque creemos que el desplome del petróleo y sector petrolero golpeara la economía y la vivienda y porque hemos visto una desaceleración en las valorizaciones y ventas de vivienda, asi como un aumento en los créditos y la cartera vencida lo que nos hace pensar que si bien puede que no baje por ahora, es bien difícil que continúe valorizándose al ritmo que venia.

En resumen nuestras expectativas para la economia colombiana y mundial en 2015 y 2016 son negativas.


La gente normalmente dice, prefiero comprar mi vivienda e invertir en mi futuro que pagar un arriendo que es dinero que se bota y no se recupera.


Frase muy cierta si usted compra de contado y para vivir en la vivienda.


Frase absolutamente falsa si usted compra  a crédito o como negocio.


Entonces nuevamente retomamos la pregunta, es mejor arrendar o comprar. 


Aquí es importante comparar nuevamente lo que se paga de arriendo vs Intereses + administración + predial + valorización – renta del capital


Les dejo un ejemplo que analizaba con alguien recientemente: 


Capital inicial ahorrado: 100 millones
Valor apto 250 millones
Administracion: 220.000  pesos
Predial: 110.000 pesos mensuales aproximadamente
Si toma crédito: Valor cuota mensual aprox 1.6 millones de pesos


Los intereses cada vez son menores, no me sentare a hacer un flujo, pero inicialmente cerca del 80% de valor del crédito va a intereses. 


El arriendo del mismo apto estaba cerca de 1.3 millones mensuales


Si comparan el dinero que se gasta y no se invirte:


Arriendo:


Gasto 1.3m de pesos mensuales y restamos los 100 millones de capital inicial que podemos poner a rentar cerca del 5% a 6% anual


Nos da unos gastos de 950.000 mensuales.


 Comprar:


220.000(admin) + 110.000(predial) + 1.200.000 (intereses) + posibles costos de valorización y mantenimiento + seguros


Para comprar tu vivienda inicialmente estas aportando solamente cerca de 400.000 pesos a capital y estas gastando cerca de 1.5 millones en gastos no recuperables, sumando todo debe ser algo mas de 1.7 millones al mes.


(y no tuvimos en cuenta mantenimiento ni valorización)


 Ademas al comprar el costo de vida se le incrementa a casi 2 millones de pesos mensuales dedicados a vivienda, vs 950.000 pesos dedicados si arrienda y renta el dinero.


 Que tal si en vez de pagar esos 2 millones en gastos, se paga un arriendo y se ahorra el millón de pesos adicional? Asi en unos años podrá comprar su vivienda sin pagar intereses y probablemente a mejores precios que los que vemos hoy.


 Este ejercicio tiene mil matices, tiene muchas variables y escenarios asi que los resultados pueden ser diferentes en cada caso.


La recomendación es que al menos haga el ejercicio y evalue con cabeza fría que puede ser mejor; si usted cree que la vivienda seguirá subiendo pues tome  su riesgo y compre, si cree que se estancara o bajara, haga el ejercicio y se dara cuenta que arrendar puede ser una excelente opción. En Arena bursatil creemos que la vivienda esta muy cerca de su pico y aproximándonos al cambio de ciclo.


 Esta calculadora les puede ayudar con el ejercicio si la adaptan bien a sus condiciones de análisis; en el ejemplo particular el ejercicio me arrojo que era mejor arrendar igualmente:




 Aquí no queremos decirle que es malo comprar vivienda ya que existen otros factores quizás emocionales y de riesgo que cada cual debe considerar. Solo queremos tratar de darles criterios y herramientas que los pueden ayudar a tomar una decisión mas acertada a nivel financiero y nuestro concepto sobre el porque creemos que no es un buen momento para comprar.

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ANDRE KOSTOLANY