Ya pueden encontrar Arena Bursatil en Twitter y en facebook

http://twitter.com/ARENABURSATIL
y
http://www.facebook.com/group.php?gid=32286908608

Los esperamos

martes, 16 de abril de 2013

COMPRAR O ARRENDAR VIVIENDA EN COLOMBIA?

Por: Sebastian Toro

Para nadie es un secreto que en nuestra opinión se esta gestando una gran burbuja inmobiliaria en el país, la cual creemos que reventara entre los próximos 2 a 3 años.

Las razones para creer en que hay una burbuja van desde el poder adquisitivo de los colombianos vs el precio de la vivienda hasta la relación costo beneficio entre comprar o arrendar un inmueble.

En mi opinión en los estratos 5 y 6 en Medellin y en Bogota hay una clarisima burbuja de precios que probablemente se infle un poco mas en un par de años y mas con el aire que le dara el gobierno con los nuevos subsidios al crédito que probablemente lo que alivien en cuota los constructores se lo van a querer ganar en precio y van a aumentar aun mas los precios de la vivienda para luego reventar mas fuerte en unos años.

Ya hay muchas voces alertando de esta burbuja y mi recomendación es que las escuchen.

Mas allá de discutir las razones de la burbuja quiero tocar un tema muy interesante (y que refuerza además el hecho que si existe burbuja de precios) y es la pregunta que hoy nos hacemos muchos colombianos de  si es mejor comprar o arrendar vivienda.

Muchas personas dicen que para que van a pagar un arriendo y quemar su dinero pagando arriendo a otra persona si con ese mismo dinero pueden pedir un préstamo e ir pagando su propio apartamento mes a mes...

Pues resulta que las cosas no son tan simples y cuando ud pide un préstamo también  esta "quemando" dinero entregándoselo al banco y quizás sea mucho mas del que ud piensa y hasta puede estar "Botando" mas dinero mensualmente que pagando un arriendo.

Aquí realmente hay muchas variables y trataremos de tocar la mayor cantidad posible y hacer un ejercicio de aproximación, pero en la vida real cada uno debe hacer este mismo ejercicio en una tablita de Excel de acuerdo a su caso y ver si es mejor negocio comprar o arrendar...

Las variables a considerar mas importantes son:

Pago Arriendo

vs

Pago de Intereses
Pago de administración
Pago de Predial
Pago de Valorización

Tomamos en cuenta estas variables ya que el arriendo es un dinero que se pierde y se le entrega al arrendador, es decir un gasto. Igualmente la administración, el predial, los intereses y la valorización son dinero que se pierde y son gastos que no aportan a la compra de la vivienda.

Lo que queremos evaluar es si tengo un gasto mayor arrendando o si tengo un gasto mayor comprando. y la variable mas relevante aquí son los intereses... a mayor deuda, mayores intereses y menos negocio es comprar.

Tengamos un caso hipotético en donde ud tiene 50 millones de ahorro, vive en un apartamento arrendado de estrato 5 o 6 en Medellín, en el poblado de 80mts y según me dicen expertos eso paga mas o menos unos 1.200.000 de arriendo.

En arriendo sus gastos son 1.2 millones, y aun conserva su ahorro de 50 millones.

Si ud quisiera comprar ese mismo apartamento en el poblado tendría un costo promedio de unos 250.000.000 de pesos.. (esto es el promedio pero hay ya casos de aptos de 80mts a mas de 350 millones de pesos!)

Ud va al banco pone sus 50 millones y le prestan 200 millones adicionales a una cómoda tasa del 1% mensual y hace un préstamo a 10 años.

Para no enredarnos muchos en cálculos ud estaría pagando mensualmente intereses del 1% sobre los 200 millones de pesos prestados y eso le da que paga una cuota al banco de mas o menos 2.870.000 pesos mensuales.

Ojooo de esa cuota ud paga al banco 2.000.000 pesos de intereses! es decir en arriendo ud quemaba 1.2 millones q paga al arrendatario y aquí ud quema casi el doble, y no los paga al arrendatario si no al banco....
Ud solo aporta al pago de su vivienda inicialmente unos 870.000 pesos.

Ud paso de gastar 1.2 millones que no le aportaban nada a su vivienda a gastar 2 millones q no le aportan nada a su vivienda.

Pero ahí no terminan los gastos....

Ahora que ud tiene un apartamento propio también debe pagar administración y predial y quizás valorización.
Omitamos la valorización, pero en promedio un apartamento con esas características paga entre 150.000 a  200.000 pesos de administración (ojo que puede ser mas) y de predial unos 150.000 pesos mensuales (que en algunos casos pueden ser muchoooo mas)

Es decir ud ahora paga intereses + administración + predial y sus gastos que no aportan nada a la compra de su apto son mas o menos de 2.400.000 pesos vs sus antiguos gastos de 1.2 millones de arriendo.

Hasta ahí es clarísimo que  NO es ningún negocio comprar apartamento a estos precios. Esta gastando el doble!

Por otro lado al comprar sus obligaciones mensuales aumentaron a pagar un crédito de 2.87 millones + gastos de 400.000 pesos, es decir ud tiene la obligación mensual de pagarle a su banco, gobierno y administración casi  3.270.000 pesos vs sus obligaciones cuando arrendaba y pagaba solo 1.2.millones.

Aumentan sus obligaciones, sus gastos, su estrés y probablemente por los próximos 10 años ud no pueda volver a viajar ni darse un gusto por pagarle a su banco.

Ademas sus 50 millones de ahorro cuando arrienda bien los puede invertir y obtener un retorno por la inversión y con ese retorno ayudar a pagar el arriendo....

Asi que en vez de comprar y pagar 3.270.000 millones en gastos, donde solamente 870.000 pesos van realmente a capital para comprar su vivienda... mas bien sigue pagando arriendo y comienza a ahorrar..

Puede ahorrar mensualmente cerca de 2 millones de pesos, ponerlos a rentar a una tasa positiva (no negativa como en un préstamo) y en 10 años tendrá un capital enorme para compra un apartamento aun mejor y sin las obligaciones de comprar a crédito.

Este ejercicio deja claro que NO es negocio comprar apartamento a crédito y que sale mejor arrendar...pero que pasa si tengo el dinero de contado? sin crédito?

En ese caso todo cambia... ya de esa manera elimina el PAGO DE INTERESES y si compara el 1.200.000 de arriendo vs los 400.000 que pagaría de gastos de administración y predial se daría cuenta q si podría ser negocio comprar vs arrendar.

PEROOO.

si ud tiene los 250.000.000 en efectivo. también los podría poner en una inversión que rente cerca del 5% anual y obtener mensualmente unos rendimientos cercanos al 0.4%

Es decir con esos 250 millones en otra inversión ud podría obtener intereses cercanos a 1 millón de pesos mensuales y con eso pagar arriendo y tendría un costo de solo 200.000 pesos mensuales.

Mientras que si compra el apto el costo es de 400.000 pesos mensuales por concepto de predial y administración.

Realmente en mi opinión personal por donde se mire y con estos precios de burbuja no es negocio comprar una vivienda y es mucho mejor negocio arrendar. Hay muchas variables que pueden cambiar el ejercicio como la valorización por ejemplo, pero eso depende de las expectativas y yo personalmente creo que estamos en una burbuja por lo que NO tengo muchas expectativas de valorización.

En mi opinión a los precios actuales lo mejor que puede hacer alguien es pagar un arriendo y comenzar a ahorrar y esperar una buena oportunidad de compra en los años por venir y seguramente si ahorra de la misma manera en la que pagaría un crédito va a tener un capital significativo en unos 5 a 10 años.

Otra variable será los nuevos créditos a una tasa del 7%  que anuncio el gobierno y que pueden cambiar mucho el ejercicio pero creo que esto impulsara mas estratos 3-4 que 5-6, pero seria un ejercicio interesante. (por encima me sigue dando mejor negocio arrendar)

En todo caso antes de comprar haga al menos estos cálculos básicos y evalué si realmente esta haciendo un buen negocio o si es mejor pagar arriendo y ahorrar y evitar deberle todo su patrimonio a un banco y quizás comprar en medio de una burbuja de precios.

Saludos

14 comentarios:

Jose Osorio dijo...

Estoy de acuerdo que se vive una burbuja inmobiliaria en Colombia, lo mismo ocurre en Manizales. casas que se vendían en 50 millones hace tres años hoy piden a 120 millones esto es un incremento de mas del 100% en tan poco tiempo. Finalmente los beneficiados son los constructores que imponen precios desmedidos a las propiedades sin razón (piden por m2 hasta 4 millones en Manizales), dicen que no hay terrenos para construir por eso del costo; por otro lado el gobierno siempre llega tarde o toman medidas que no alivian el problema; ahora se bajan las tasas de interés que produce un aumento en la demanda y en los créditos de vivienda llevando aún más a aumentar los precios y la especulación en vivienda; debería darse crédito pero con una mayor regulación por las instituciones.

Anónimo dijo...

Ojo que no tienen en cuenta cuanto tiempo se van a quedar en ese lugar, y eso de de las variables mas importantes.

Si quieren ver esto mismo mas detallado y con graficas, en esta pagina de NY Times lo explican muy bien:
http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html?_r=1&

Garces dijo...

Toro de acuerdo!!! es mucho mejor negocio arrendar, y si uno da con algun propietario desesperado se puede negociar y conseguir muy buenos precios. Comprar... solo cuando tengamos la plata de contado, o como minimo un 70% del valor.

La plata que uno tenga de cuota inicial + el diferencial entre la cuota mensual y un arriendo, nos pueden dar mucho mas rendiemiento del que tengamos de la venta de un apartamento adquirido a credito.

Otros factores importantes que no tuviste en cuenta son los costos de escrituras al inicio y al final del pago del prestamos, y otro es la flexibilidad que te da un arriendo. No te gustaron los vecinos, te construyeron una calle al lado, te taparon la vista, te construyeron un VIP al lado... con el arriendo te vas y listo.

Suerte, Garces.

Anónimo dijo...

La verdad no estoy de acuerdo ahora las tasas estan en 8,9% EA, el costo de administración lo debe asumir tanto el que compra como el que arrienda. p.ej, para un credito de 200 millones Ud tendria coutas de 2.485.000, en 10 anos pagaria 298 millones, ahora bien miremos cuanto podria ahorrar el que paga arriendo, restemos 2485000 - 1200000 = $1.285.744,784, tendria para ahorrar este monto durante estos 10 anos, la suma total seria: $154.289.374,024, vs el que compro que quedo con un monto de 200 millones de pesos.

Anónimo dijo...

De acuerdo con el comentario anterior, es más lo que se pierde en arriendo que lo que se pierde en intereses por un crédito hipotecario.

Camila dijo...

Si bien vivo en un alquiler departamentos buenos aires me importa conocer las posibilidades de obtener un hospedaje en otro país y Colombia es un lugar ideal para ello, debido a que tiene playas increíbles

pablo morales pacheco dijo...

Sin ninguna duda Colombia se ha convertido en un o de los mayores países más demandados por su actractivo turistico.
Conoci por cierto un hermoso sector a las fueras de Medellin les hablo de Sabaneta, un bonito lugar para vivir y adquirir un apartamento,les recomiendo en particular la constructora e inmoviliaria grupociudadela.
Este es su página web http://grupociudadela.com.co
un Cordial saludo

PADS Inmobiliaria dijo...

El 2014 es el mejor de los años para invertir en el sector inmobiliario. España y América Latina son los principales objetivos para el capital extranjero según los expertos del sector y un artículo reciente publicado por la revista económica Portafolio.
Naturalmente vale mucho más la pena adquirir vivienda propia que arrendarla, pero existen casos temporales en los que no es posible ni necesario comprarla.

José dijo...

Hola!ME quede pensando mucho sobre el artículo pero creo que el verdadero problema esta en la educación frente al ahorro. Aunque nos toque hacer un mayor esfuerzo, la venta de casas y apartamentos en Medellín y el resto del país se tendrá un capital. El cual cuando sea el caso se puede vender y utilizar. Con el arriendo pueden pasar los años que sean y el día que te aburras no tendrás ni un peso.

Lauri dijo...

Hola!

DomosGreen dijo...

para los que decidieron comprar casas, y desean tener una experiencia tecnológica y de comunicación con ella (casa inteligente) lo hacemos fácil contactanos en www.domosgreen.com

Diana dijo...

Estoy totalmente de acuerdo en su opinión, creo que mientras no se tenga el dinero para comprar una vivienda, lo mas rentable es buscar opciones de alquiler de casas o apartamentos en el lugar mas conveniente para vivir y pagar.

apartamentos en miami dijo...

Comprar un apartamento en Miami, en Colombia o en cualquier parte; es una decision bastante grande. Hay que pensar en todo lo que esto trae consigo y si se esta preparado para esta inversión y sino pues recurrir al alquiler, aunque no hay nada como tener su casa propia

apartamentos en Medellin dijo...

leo este artículo dos años después y aún me preocupa porqué no podemos entender si va a estallar alguna burbuja inmobiliaria en Colombia y cuando? algun avance en este tema?

Si la especulación bursátil fuera tan fácil, no
habría mineros, leñadores y otros trabajadores en labores pesadas. Todos serían
especuladores.
ANDRE KOSTOLANY